I CONTRATTI DI LOCAZIONE

 

Con questo opuscolo andremo a vedere le caratteristiche dei contratti di locazione,

le durate, le eventuali agevolazioni fiscali, ecc.

La FEDER.CASA svolge questa attività da anni  in quanto firmataria da sempre della Convenzione Nazionale che è stata appena rinnovata e degli accordi in sede locale fornendo un servizio che permette la definizione del giusto canone di locazione e, quindi, di non incorrere in accertamenti e, sempre ai sensi della Convenzione Nazionale e del conseguente Decreto Ministeriale può effettuare la “certificazione del canone” per i suddetti contratti..

CONTRATTO LIBERO

Il contratto “libero” si basa sulla libera contrattazione tra il locatore e il conduttore. Hanno durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale. Le principali caratteristiche sono:
– entità del canone: libero;
– agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata sull’95% del canone percepito);

– agevolazioni fiscali per l’inquilino: detrazione fiscale di € 300,00 se il reddito non supera 15.493,71 oppure detrazione di € 150,00 se il reddito è compreso tra € 15493,71 e € 30.987,41; per i giovani in età compresa fra i 20 anni e i 30 anni che hanno stipulato un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, è prevista una detrazione fiscale di € 991,60 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71 e spetta solo per i primi tre anni della locazione.
– durata del contratto: 4 anni + 4 anni;
Significa che il contratto dura 8 anni e può essere interrotto al 4° anno per i seguenti motivi:

  1. a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  2. b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  3. c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  4. d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  5. e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  6. f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  7. g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
  8. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
    3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
    4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l’articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
    5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
    6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

CONTRATTO TRANSITORIO

 

Il contratto transitorio è indirizzato a quei casi in  cui il conduttore o/e il locatore abbiano i seguenti motivi:

può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. necessità personale, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
– durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
– canone: concertato;
– agevolazioni fiscali: nessuna.

– obbligo di inserire, nel contratto, documentazione attestante la transitorietà.

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI FUORI SEDE

 requisiti: il conduttore o i conduttori devono essere tutti studenti fuori sede frequentanti corsi di laurea, di perfezionamento o di specializzazione universitaria;

 durata: da 6 a 36 mesi; alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente salvo disdetta del conduttore;

canone: il canone di locazione è determinato sulla base dei parametri previsti dall’Accordo territoriale depositato presso il Comune;

responsabilità solidale dei conduttori: nel caso in cui il contratto di locazione sia intestato a più studenti, gli stessi sono responsabili in solido del pagamento dell’intero canone di locazione risultante dal contratto (quindi non solo della propria quota parte);

disdetta del conduttore: il conduttore può disdettare il contratto con un preavviso di almeno 3 mesi prima della scadenza; il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, sempre con un preavviso di 3 mesi; nel caso in cui il recesso sia comunicato da uno solo dei conduttori, il contratto di locazione prosegue con gli altri (a parità di canone di locazione), ferma restando la responsabilità solidale del recedente per i periodi pregressi;

agevolazioni fiscali:

  • Per il proprietario IRPEF: riduzione del 30% (da aggiungersi al 5% previsto per i redditi di locazione) sull’imponibile;
  • Per il proprietario IMU: aliquota ridotta se il comune lo prevede;
  • Per proprietario e conduttore: imposta di registro nella misura del 1,4% del canone annuale (in luogo del 2%)
  • Per l’inquilino IRPEF: detrazione del 19% sull’importo massimo annuale di € 2.633,00 per gli studenti residenti ad almeno 100 km dal Comune di Roma e comunque in una diversa provincia; la detrazione può essere usufruita anche dai genitori se gli studenti sono fiscalmente a carico degli stessi;

CONTRATTO CONCORDATO

con canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini.
  • durata minima del contratto: 3 anni + 2;
    – entità del canone: fissata dall’accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
    – agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 66,5% del canone annuo, IMU ridotta (se il comune lo prevede).

agevolazioni fiscali per gli inquilini: se il reddito non supera € 15.493,71: detrazione Irpef di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di  € 247,90; per i giovani in età compresa fra i 20 anni e i 30 anni che hanno stipulato un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, è prevista una detrazione fiscale di € 991,60 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71 e spetta solo per i primi tre anni della locazione.

CONTRATTO COMMERCIALE

 Durata: 6+6 anni;

  • Canone: libero;
  • Agevolazioni fiscali: nessuna.

CONTRATTO TURISTICO

 Durata: da 1 a 30 giorni al massimo; non ha l’obbligo di registrazione;

  • Canone: libero;

–    Agevolazioni fiscali: nessuna

CONTRATTO DI COMODATO

 Durata: libera;

  • Canone: libero;
  • Agevolazioni fiscali: nessuna.

CONTRATTO WEEKEND

 Durata: 2 o 3 giorni;

  • Canone: libero comprensivo delle spese di luce, acqua ecc.;
  • Agevolazioni fiscali: nessuna.

CONTRATTO BOX O POSTO AUTO

           Durata: libera;

  • Canone: libero;
  • Agevolazioni fiscali: nessuna.

 

CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

 Durata: 6+6 anni;

  • Canone: libero;
  • Agevolazioni fiscali: nessuna.

CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE

  • Durata: 6+6 anni;
  • Canone: libero;
  • Agevolazioni fiscali: nessuna.

Diritti e doveri durante la locazione

La legge vigente che regola i contratti d’affitto è la n. 431/98.

Le rate del canone sono di norma mensili e si pagano anticipatamente. L’inquilino ha diritto ad una ricevuta se la forma di pagamento è diversa dal c/c postale, dal bonifico bancario e simili che, automaticamente, costituiscono una ricevuta di pagamento.

Il canone annuo d’affitto è di norma soggetto ogni anno all’adeguamento ISTAT secondo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi rispetto all’anno precedente. Tale adeguamento può essere pari al 100% della variazione dell’indice ISTAT (contratti a canone libero) o limitato al 75% della variazione (contratti a canone concordato).

. L’inquilino ha l’obbligo di usare la massima cura e diligenza nella conduzione dell’immobile locato, comprese le parti comuni. La piccola manutenzione (come la riparazione di una perdita idrica, la sostituzione di un vetro rotto, …) è a carico dell’inquilino. Spetta invece al proprietario la manutenzione straordinaria dell’immobile (rifacimento facciate, tetto, scale…)

L’imposta di registro si paga ogni anno entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto per un ammontare pari al 2% del canone annuo (salvo agevolazioni). In genere tale imposta viene pagata dal proprietario, ma è obbligo dell’inquilino rimborsarne al proprietario il 50%.